2024年下半年房产市场：触底反弹还是持续低迷？

2024 年已悄然过半，房地产市场的动态始终牵动着各方的关注。6 月的各项数据新鲜出炉，为我们勾勒出了当前房地产市场的复杂图景，也让对于下半年市场走势的探讨愈发紧迫。

从国家统计局公布的 6 月 70 个大中城市价格变动情况来看，广州的新房和二手房房价均呈现下降趋势。新房房价环比下降 1.2%，同比下降 9.3%；二手房房价环比下降 1.5%，同比下降 12.4%。这一数据反映了广州房地产市场在价格方面所面临的压力。

然而，将视角扩展至全国范围，情况似乎稍有转机。6 月份，70 个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市数量分别有 64 个和 66 个，均比上月减少 4 个。这是否意味着房地产市场的下行态势正在放缓？

在一线城市的表现中，一手房方面，销售价格环比下降 0.5%，降幅比上月收窄 0.2 个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降 0.6%、1.2%和 0.7%，上海则上涨 0.4%。二手住宅销售价格方面，一线城市环比下降 0.4%，降幅比上月收窄 0.8 个百分点，北京、上海今年以来首次转涨，分别上涨 0.2%和 0.5%，广州、深圳分别下降 1.5%和 1.0%。

对于广州房价的环比下滑，有观点认为这或许与更多高性价比房源进入市场，议价空间加大，从而促进成交加速有关。从交易数据来看，新房方面，阳光家缘数据显示，6 月广州全市新建住宅网签 7623 套，环比 5 月上涨 47.8%，比去年同期上涨 14.7%，站上年内高点。二手房方面，广州市房地产中介协会最新发布的数据显示，5 月 26 日—6 月 25 日，广州市二手住宅网签宗数为 10456 宗，环比大幅增长 33.40%，成交宗数创下自去年 4 月以来的新高。整个上半年，广州市场上新房网签量为 27928 套，二手房成交达到 50111 套，二手房表现优于新房。从 1 月到 6 月，新房成交呈现逐月走高的态势，尤其是在“528 新政”利好带动下，6 月成交量创下年内单月新高。

广州市房地产中介协会指出，6 月份广州二手房成交量大涨，原因是多方面的。“528 新政”放松限购条件，部分消费者获得购房资格；最低首付比例及房贷利率下调，降低了首付压力及置业成本，激发了购买热情；新政取消了限售措施，二手住宅挂牌量增加，更多高性价比房源进入市场，为加速成交，部分物业议价空间有一定扩大。

此外，商业银行持续调低房贷利率，降低购房成本。工、农、中、建四大国有银行近日统一下调首套房房贷利率 20 个 BP，将首套房利率由 3.4%(LPR-55bp)调整至 3.2%(LPR-75bp)，二套房利率仍维持 3.8%(LPR-15bp)。

面对房价的持续下探，许多人都在思考：现在是否是买房的好时机？对于下半年房地产市场的走势，各方观点不一。

中指研究院分析师孟新增认为，2024 年上半年，中央多次强调房地产的重要性，年初明确楼市稳市场、防风险、促转型政策方向。“517 新政”后，多地快速落实降低首付比例、取消商贷利率下限、降低公积金贷款利率等政策，明显提振了市场情绪，带动购房需求释放，但全国新房市场短期或仍处于筑底阶段。这意味着，尽管政策的积极作用不可忽视，但市场的全面复苏可能还需要时间。

克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓则认为，6 月广州一手、二手住宅成交双双创年内高位，可见“528 新政”对楼市需求的提振效果明显。他预计政策利好的叠加效应将在下半年持续发酵释放，从而推动市场量价回稳，下半年整体成交量将好于上半年，房价降幅也会收窄趋稳。这种观点相对较为乐观，强调了政策对市场的积极推动作用以及未来市场可能出现的回暖态势。

易居研究院研究总监严跃进则提出，未来住房价格或会分化。他指出目前一些城市二手房价格调整后性价比增加，尤其是好地段好区域的二手房，市场表现更是积极。从这个角度看，后续或有分化现象，即好房源价格会开始企稳，而其他房源价格方面还是总体处于调整之中。

综合以上观点和数据，2024 年下半年房地产市场的走势仍存在不确定性。一方面，政策的持续发力和市场的调整可能会为市场的触底反弹创造条件。政策的支持有望进一步稳定市场预期，降低购房成本，刺激需求的释放。同时，随着经济的逐渐复苏，居民收入的增加和就业形势的改善，购房的支付能力和信心也可能得到提升。

另一方面，市场仍然面临一些挑战。部分城市的库存压力较大，去化周期较长，这可能会对房价和成交量形成一定的抑制。此外，房地产企业的资金压力和债务风险依然存在，可能会影响到项目的开发和交付，进而影响市场的信心。

对于购房者来说，需要综合考虑自身的需求、财务状况和市场走势等因素，做出理性的决策。如果是刚需购房者，在政策利好和价格相对稳定的情况下，可以根据自身的经济承受能力适时出手。而对于投资性购房者，则需要更加谨慎地评估市场风险和投资回报。

对于房地产企业来说，应积极适应市场变化，优化产品结构，提升产品质量和服务水平，合理定价，以满足市场需求。同时，要加强资金管理，防范债务风险，确保企业的稳健运营。

总的来说，2024 年下半年房地产市场的走势将取决于政策的实施效果、经济形势的发展、市场供需关系的变化等多方面因素的综合作用。无论是触底反弹还是持续低迷，都需要我们密切关注市场动态，以便做出更加准确的判断和决策。